Actualités Droit immobilier 


Une simplification du régime de l’indivision.


Le principe même de l’indivision réside dans le fait que plusieurs personnes (appelées « indivisaires » ou « propriétaires indivis ») exercent un droit de même nature sur un même bien sans qu’il y ait une division matérielle de leurs parts.

L’indivision peut être conventionnelle ou résulter de la loi comme c’est le cas des héritiers avant qu’ils n’aient procédé au partage des biens de la succession.

Si les modalités de gestion de l’indivision conventionnelle ne présentent guère de difficulté particulière, il en va tout autrement de celles de l’indivision légale.

En effet, à l’heure actuelle, les actes d’administration de l’indivision successorale nécessitent l’accord de tous les indivisaires.

Cette unanimité conduit le plus souvent à une mauvaise gestion des biens indivis ou à un recours au juge pour pouvoir passer outre l’inertie d’un indivisaire inactif ou injustement réfractaire.

En outre, le code civil n’incite pas suffisamment à recourir au mandat, instrument de pacification des rapports et de gestion efficace du patrimoine transmis.

Afin de palier à ces inconvénients, la loi n°2006-728 du 23 juin 2006 portant réforme des successions et libéralités qui entrera en vigueur le 1er janvier 2007 assouplit les règles de gestion de l’indivision (I) et facilite le recours au mandataire (II).

Il est à noter toutefois que les instances introduites avant la 1er janvier 2007 resteront pour leur part soumises aux dispositions de la loi ancienne.

I Un assouplissement des règles de gestion de l’indivision

A partir du 1er janvier 2007, il conviendra de distinguer les actes ou les décisions qui pourront être pris par un seul indivisaire, ceux ne demandant que la majorité des deux tiers et enfin, ceux requérant l’unanimité.

1) Les actes conservatoires.

Ces mesures visées par l’article 815-2 du code civil peuvent être prises par tout indivisaire.

Jusqu’ici la jurisprudence exigeait qu’elles soient nécessaires et urgentes. La nouvelle loi ne valide pas la condition jurisprudentielle d’urgence. Un indivisaire peut agir seul, même en l’absence d’urgence.

Le nouvel article 815-2 du code civil dispose que tout indivisaire qui prend une telle mesure peut employer à cet effet les fonds de l’indivision détenus par lui et il est réputé en avoir la libre disposition à l’égard des tiers.

A défaut de fonds de l’indivision, il peut obliger ses coïndivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires.

2) Les actes de gestion

Le principe du consentement unanime des indivisaires pour les actes d’administration et de disposition, prévu par l’article 815-3 du code civil, ne s’impose plus avec la même rigueur. Pour certaines décisions, la loi substitue à la règle de l’unanimité celle d’une majorité des 2/3 des droits indivis.

Cette majorité s’applique pour :

- effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis
- donner un mandat général d’administration à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers
- vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision
- conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal. Ces baux à statut spécial accordent des prérogatives importantes au preneur.Ils dépassent la notion normale d’administration et exigent toujours le consentement unanime des indivisaires.

Les indivisaires qui ont effectué des actes d’administration ou de gestion à cette majorité doivent en avertir les autres indivisaires faute de quoi les actes leur seraient inopposables. La loi ne prévoit aucun mode d’information. Néanmoins, l’envoi d’un courrier recommandé semble s’imposer afin d’anticiper toute difficulté afférente à la preuve du respect de cette information.

3) les actes majeurs

L’unanimité n’est obligatoire que pour les actes les plus graves tels que la vente des biens (vente non justifiée par le paiement des dettes). Tous les indivisaires doivent donc être d’accord pour les actes hors du cadre de l’exploitation normale des biens ou pour les actes de disposition.

II Un recours au mandat facilité

Afin d’éviter les blocages, la réforme du 23 juin 2006 a entendu favoriser le recours à la technique des mandats de gestion en instituant un mandat à effet posthume et un mandat judiciaire.

Il convient dés lors de distinguer trois types de mandat.

1) Le mandataire choisi par le défunt

La réforme permet au défunt de désigner, de son vivant, un ou plusieurs mandataires (personnes physiques ou morales) avec la mission d’administrer et de gérer tout ou partie du patrimoine successoral, notamment lorsque les héritiers ne sont pas capable d’administrer eux-mêmes la succession (en raison de leur âge ou de leur handicap) ou lorsque cette administration requiert des compétences techniques qu’ils n’ont pas (gestion d’une entreprise).

Ce mandat à effet posthume qui pourra porter sur l’intégralité de la succession ou une partie de celle-ci devra être passé par acte notarié.

Cette fonction est normalement gratuite. Néanmoins, si une rémunération est prévue, celle-ci devra être expressément déterminée dans le mandat.

La durée de ce mandat ne pourra excéder deux années. Toutefois, un héritier ou le mandataire peuvent saisir le juge aux fins de renouveler ce mandat une ou plusieurs fois.

Ce mandat peut également être donné pour une durée de cinq ans, prorogeable dans les mêmes conditions, en raison de l’inaptitude, de l’âge du ou des héritiers, ou bien encore de la nécessité de gérer des biens professionnels.

Ce mandat devra être accepté par le mandataire avant le décès du mandant. Il ne sera valable que s’il est justifié par un intérêt légitime et sérieux « au regard de la personne de l’héritier ou du patrimoine successoral », intérêt à motiver avec précision.

Les pouvoirs du mandataire sont ceux d’un gestionnaire de la succession. Il ne bénéficie par conséquent pas du pouvoir de disposition.

L’article 812-4 du code civil prévoit que le mandat prend fin par l’un des évènements suivants :

- arrivée du terme prévu,
- la renonciation du mandataire,
- la révocation judiciaire à la demande d’un héritier intéressé ou de son représentant,
- en cas d’absence ou de disparition de l’intérêt sérieux et légitime,
- de la mauvaise exécution par le mandataire de sa mission,
- la conclusion d’un mandat conventionnel entre les héritiers et le mandataire titulaire du mandat à effet posthume,
- l’aliénation par les héritiers des biens mentionnés dans le mandat,
- le décès ou la mise sous mesure de protection du mandataire personne physique,
- la dissolution du mandataire personne morale,
- le décès de l’héritier intéressé,
- enfin, en cas de mesure de protection, la décision du juge des tutelles.

Il convient de préciser qu’un même mandat donné pour le compte de plusieurs héritiers ne cesse pas entièrement pour une cause d’extinction qui ne concerne que l’un d’eux. De même, en cas de pluralités de mandataires, la fin du mandat intervenant à l’égard de l’un ne met pas fin à la mission des autres.

En cas de renonciation, le mandataire est tenu de notifier sa décision aux héritiers intéressés ou à leurs représentants ; elle prend effet, en principe, trois mois après la notification.

2) le mandataire choisi par les héritiers

Aujourd’hui, les héritiers peuvent se mettre d’accord pour désigner l’un d’entre eux ou un tiers pour administrer la succession.

Dans ce cas, il convient d’appliquer les règles du droit commun des mandats.

3) le mandataire désigné en justice

En cas de mésentente des héritiers, de carence ou de faute de l’un d’entre eux dans l’administration de la succession, d’une opposition d’intérêts entre eux ou de la complexité de la situation successorale, un mandataire successoral (personne physique ou morale) peut être désigné par le tribunal pour administrer la succession.

La désignation d’un mandataire peut être effectuée par tout héritier, par tout créancier successoral (en vue de se prémunir contre une dégradation du patrimoine successoral qui constitue l’assiette de leur créance), par le ministère public et même plus largement par toute personne intéressée.

Les pouvoirs du mandataire ainsi désigné, la durée de sa mission ainsi que sa rémunération sont fixés par le juge. Ils sont en principe limités à la gestion et l’administration de la succession (ex : percevoir les fruits, payer les créanciers…).

Néanmoins, à tout moment, le juge peut autoriser la mandataire à réaliser des actes de disposition nécessaires à la bonne administration de la succession et en déterminer le prix et les stipulations.

Le mandataire est placé sous le double contrôle des héritiers et du président du tribunal de grande instance à qui il doit rendre compte de sa mission.

Enfin, il y a lieu de se montrer particulièrement vigilant quant à l’existence d’un autre type de mandat, à savoir le mandat tacite. En effet, l’article 815-3 du code civil dispose que si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.

Bien que les règles de gestion de l’indivision aient été simplifiées, l’indivision reste en pratique fort complexe compte tenu du caractère hétérogène des biens sur lesquels elle porte et des intérêts souvent divergents des héritiers. La consultation d’un avocat avant la prise de décisions importantes représente la seule garantie face aux risques de contestation.




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