Actualités Droit immobilier 


Le cautionnement des loyers


Il est d’usage qu’un bailleur exige de son locataire des garanties couvrant le paiement des loyers. Ces garanties prennent le plus souvent la forme d’un cautionnement.

Pour que le cautionnement d’un bail à usage d’habitation ou mixte soit valable certaines règles doivent être respectées.

La caution doit faire précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant des loyers et de sa révision tel que stipulé dans le contrat de bail qui doit avoir été remis.

Lorsqu’il a été donné pour la durée initiale du bail, l’engagement de la caution prend fin à l’expiration du bail, sauf stipulation contraire. L’engagement de la caution ne couvre pas les obligations nées du contrat de bail renouvelé.

Dès lors que le bailleur souhaite étendre le cautionnement au-delà de la période initiale du bail, une clause doit être prévue à cet effet dans l’acte de cautionnement.

Il doit alors y être précisé expressément la durée de l’engagement de la caution (par exemple " pour 6 ans ").

En effet, la jurisprudence interprète strictement les clauses relatives à l’étendue des engagements de la caution.

Ainsi ne vaut engagement exprès de s’engager au-delà du terme du bail, ni la clause stipulant que le cautionnement est donné pour l’exécution du présent bail et de ses suites, ni celle stipulant que le cautionnement est donné pour la durée du contrat initial et de son renouvellement éventuel.

La jurisprudence interprète de la même manière l’étendue des engagements de la caution.

Ainsi le cautionnement donné pour les obligations résultant du bail ne peut être étendu, ni aux réparations locatives, ni aux indemnités d’occupation.

En outre, en matière civile, la caution n’est tenue aux intérêts et accessoires que dans la mesure où elle l’a indiqué de sa main, contrairement au cautionnement de nature commerciale.

En cas de vente de l’immeuble dont le bail est l’objet du cautionnement, la Cour de Cassation retenait traditionnellement qu’il n’y avait aucune extension tacite du cautionnement au bénéfice du nouveau bailleur.

La Cour de Cassation se fondait sur l’article 2015 du Code civil aux termes duquel " on ne peut pas [étendre le cautionnement] au-delà des limites dans lequel il a été contracté " et justifiait sa position par l’existence d’un fort degré d’intuitu personae dans l’acte d’engagement de la caution.

Désormais, depuis un arrêt de l’Assemblée Plénière de la Cour de Cassation du 6 décembre 2004, le cautionnement est transmis de plein droit au nouveau propriétaire.

La Haute Cour s’est appuyée sur le principe édicté à l’article 1692 du Code Civil selon lequel l’accessoire (le cautionnement) suit le principal (le contrat de bail).

En pratique les cautions qui voudront éviter la transmisssion de leur cautionnement au nouveau bailleur devront prévoir une clause expresse d’incessibilité dans leur acte d’engagement.

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