Actualités Droit immobilier 


Droit de préemption légal du locataire d’habitation


Il s’agit de l’obligation pour le propriétaire d’un bien loué, lorsqu’il décide de vendre son bien immobilier, de proposer ce bien par priorité à l’occupant locataire.

Deux textes, la loi du 31 décembre 1975 et la loi du 6 juillet 1989, prévoient ce droit.

Ainsi le droit de préemption puise son fondement dans deux textes différents qui prévoient un régime quelque peu ressemblant (II) mais possède deux domaines d’application distincts (I).

De manière délibérée, cet exposé rappelle succintement les éléments essentiels du droit de préemption.

I/ Champ d’application différent

A/ De la loi du 31 décembre 1975

Conditions d’application tenant :
1) Aux biens
2) Aux aliénations
3) Aux bénéficiaires

B/ De la loi du 6 juillet 1989

Conditions d’application tenant :
1) Aux biens
2) Aux aliénations
3) Aux bénéficiaires

II/ Régime d’application similaire

A/ Conditions d’exercice

1) De l’offre de vente
2) De l’acceptation de l’offre.

B/ SANCTIONS

1) Nullité pour les irrégularités de congé
2) Droit de substitution

***

I/ CHAMP D APPLICATION

A/ De la loi du 31 décembre 1975

Conditions d’application tenant aux biens :

Le bien mis en vente doit être un local, c’est à dire un appartement ou une maison individuelle, à usage d’habitation ou à usage mixte (d’habitation et professionnel).

Ceci exclut les baux à usage commercial, et les baux à usage d’habiation.

La cession de parts sociales donnant vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance à temps complet d’un local peut y être assimilée.

La préemption s’étend aux locaux accessoires. Il est entendu par locaux accessoires toutes les dépendances du local loué composant avec lui la partie privative d’un lot.

La loi du 31 décembre 1975 ouvre le droit de préemption à l’occasion de la première vente depuis la première division de l’immeuble. La mise en oeuvre du droit de préemption suppose une véritable division et la division devant être publiée avant la vente.

La loi exclut les ventes sur un bâtiment entier. La vente doit porter sur le local issu de la division et non sur l’immeuble objet de la division.

Conditions tenant aux aliénations :

Il peut s’agir de toute vente : de gré à gré, par adjudication, avec détermination d’un prix, d’une rente viagère.

La loi exclut le bénéfice de ce droit aux ventes entre alliés et parents jusqu’au quatrième degré inclus.

Conditions tenant aux bénéficiaires :

Seul le locataire, dont la qualité est conférée au titre d’un contrat de bail à usage d’habitation ou à usage mixte, peut bénéficier d’un droit de préemption sur le local mis en vente.

En cas de pluralité de locataire, chacun d’eux bénéficie à titre individuel de ce droit. La renonciation de l’un est sans effet à l’égard des autres.

Pour pouvoir bénéficier de ce droit le locataire devra justifier d’une occupation effective et être un occupant de bonne foi, au sens de l’article premier de la loi du 01 septembre 1948.

B/ De la loi du 6 juillet 1989

Conditions d’applications tenant aux biens :

La vente doit porter sur le logement loué et non sur l’intégralité de l’immeuble.

Conditions d’application tenant aux aliénations :

La loi exclut toutes les aliénations à titre onéreux autres que la vente ainsi que les aliénations à titre gratuit.

Conditions d’applications tenant aux bénéficiaires :

Le droit de préemption n’est reconnu qu’aux locataires pouvant se prévaloir d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989.

II/ Régime d’application

A/ Conditions d’exercice

1) De l’offre de vente :

La loi du 31 décembre 1975 prévoit que le bailleur qui aura décidé de mettre en vente un local issu de la division d’un immeuble devra obligatoirement faire cette offre en priorité au locataire du local, par l’envoi d’une notification.

La notification alors adressée au locataire varie selon qu’il s’agit d’une vente par adjudication ou d’une vente de gré à gré.

Vente par adjudication (volontaire ou forcée) : la notification au locataire devra se faire par l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, un mois au moins avant le début des enchères.

La notification devra indiquer s’il y a une mise à prix, si tel est le cas le montant devra être précisé.

Vente de gré à gré : la notification est un préalable obligatoire, elle n’est pas une simple information adressée au locataire. A défaut de notification l’offre de vente sera considérée comme nulle.

La notification doit être adressée par le vendeur ou son mandataire investi d’un pouvoir exprès, à chacun des bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux.

La notification prendra la forme d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou d’exploit d’huissier ( article 651 NCPC).

Il s’agit d’une formalité substantielle afin d’éviter toute contestation.

Elle devra préciser le prix et les conditions de vente et préciser s’il existe un droit de préemption d’une collectivité publique.

La notification correctement établie vaut offre de vente au profit du destinataire, elle est valable deux mois (article 10-I alinéa 2 de la loi du 31 décembre 1975).

Régime prévu dans le cas du congé pour vendre :

Le propriétaire devra donner un préavis de six mois au locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par exploit d’huissier.

L’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le congé vaut offre de vente au profit du locataire.

L’offre sera valable pendant les deux premiers mois du préavis.

La loi ne prévoit pas de notification particulière de la vente, l’offre de vente sera le résultat du congé donné par le bailleur, et uniquement par lui.

La notification doit être très précise quant à son titre et son contenu, à défaut de quoi la cour de cassation annule le congé.

L’annulation du congé entraîne celle de l’offre

Les deux textes offrent alors un choix au locataire : il peut soit renoncer à l’achat soit exercer son droit de préemption.

2) De l’acceptation de l’offre

Le locataire peut renoncer à l’achat. La renonciation pourra être expresse et prendra alors la forme d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou d’exploit d’huissier, ou tacite. Le silence du locataire équivaut au refus de l’offre.

Toutefois toute renonciation anticipée à l’exercice du droit de préemption incluse dans le contrat de bail sera frappée de nullité.

Dans le cas où le locataire déciderait d’exercer son droit de préemption, il devra notifier sa réponse par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

L’acceptation doit être pure et simple, puisque l’acceptation formera la vente, sauf le cas de la vente par adjudication où le locataire ne bénéficiera que d’un simple droit de participer aux enchères.

L’acceptation du locataire doit manifester une intention d’acquérir et non pas une simple proposition lui laissant la faculté de ne pas donner suite.

Le locataire peut subordonner son acceptation à l’obtention d’un prêt.

Toutefois si dans sa réponse le locataire subordonne son acceptation à l’obtention d’un prêt il disposera d’un délai porté à quatre mois pour réaliser la vente.

La condition suspensive de l’obtention d’un prêt sera considérée comme remplie dès lors que l’organisme de crédit aura présenté une offre régulière correspondant aux caractéristiques du financement de l’opération stipulées par l’emprunteur.

L’accord du préteur n’a pas à être formalisé par une offre préalable, il suffit qu’il manifeste son intention de consentir le prêt.

L’offre reçue est valable deux mois à compter de sa réception. La réalisation de la vente devra être réalisée dans les deux mois qui suivent l’acceptation, par acte authentique.

Si le délai vient à expirer sans que le locataire n’ait réalisé la vente, l’acceptation sera considérée comme nulle de plein droit et le locataire sera déchu de tout titre d’occupation.

Il peut alors être expulsé.

Mais quel que soit le texte applicable, une nouvelle offre doit être faite au locataire si le propriétaire décide de faire vendre à des conditions plus avantageuses que celles qui ont été précédemment notifiées.

B/ Sanctions

Les deux textes de lois prévoient des sanctions en cas de non-respect du droit de préemption du locataire.

Nullité pour les irrégularités de congé :

Le congé donné au locataire doit respecter des conditions de fond et de forme précisées à l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 telles que le conge donné dans les délais légaux, ou les mentions obligatoires dans la notification. Si l’une des conditions n’est pas respectée l’offre est annulée et le bail reconduit.

Mais il faut également prendre garde aux congés frauduleux, tels que la relocation rapide avec un loyer supérieur, dans ce cas l’offre est également annulée.

Droit de substitution :

La loi du 21 juillet 1994 remplace le droit de substitution a posteriori du locataire au tiers acquéreur par une notification préalable de la vente.

Désormais si le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux, le notaire doit, lorsque le propriétaire n’y procède pas, notifier au locataire ou occupant de bonne foi ces conditions et prix à peine de nullité de la vente.

Cette notification vaut offre de vente, valable un mois à compter de sa réception.

Ce système est applicable à partir du 1er janvier 1995.

Cas particulier : dans le cas d’une vente par adjudication le locataire pourra se substituer à l’adjudicataire si la vente aux enchères ne lui a pas été notifiée.

En conclusion, ces deux droits de préemption sont autonomes : ils sont mis en œuvre dans des situations différentes et donnent des effets différents dans l’hypothèse où le locataire décide ne pas préempter.

La loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le bailleur donne congé pour vendre à son locataire et que ce dernier ne donne pas suite il devra quitter les lieux.

Tandis que la loi du 31 décembre 1975 prévoit que le locataire sera maintenu dans les lieux, à titre de locataire, s’il ne désire pas acquérir ou s’il est exclu de la possibilité de préempter.




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